Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté en faveur de l’abolition de la valeur locative — ce mécanisme fiscal unique en Europe qui imposait les propriétaires sur un revenu fictif correspondant à la valeur locative de leur propre logement.  Cette réforme, longtemps débattue, marque un tournant dans la fiscalité immobilière helvétique. Mais au-delà du principe, elle aura des effets concrets sur la rénovation énergétique et notamment sur l’installation de systèmes photovoltaïques (PV). 

Ce que la réforme change pour les propriétaires 

Jusqu’à présent, les propriétaires-occupants de leur logement devaient déclarer une valeur locative, ajoutée à leur revenu imposable. En contrepartie, ils pouvaient déduire les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien ou de rénovation énergétique.  Ce système, bien que critiqué pour sa complexité, encourageait indirectement les investissements dans la rénovation et la production d’énergie propre, car ces dépenses réduisaient le revenu imposable. 

Avec la votation du 28 septembre 2025, la valeur locative sera supprimée progressivement d’ici 2028. En parallèle, la plupart des déductions liées à l’entretien et aux intérêts hypothécaires seront fortement limitées, voire supprimées pour les propriétaires déjà établis.  Seuls quelques cas particuliers (notamment pour les nouveaux propriétaires ou certaines rénovations énergétiques) pourraient bénéficier de régimes transitoires ou cantonaux spécifiques. 

Pour de nombreux ménages, cela se traduira par : 

• une baisse de la charge fiscale annuelle (plus de revenu fictif à déclarer), 

• mais aussi une perte d’avantages fiscaux pour les investissements et les rénovations. 

Photovoltaïque et fiscalité actuelle : un levier d’économie bien utilisé 

Jusqu’ici, l’installation d’un système photovoltaïque offrait plusieurs avantages fiscaux : 

• les coûts d’investissement pouvaient être partiellement déduits au titre de travaux d’amélioration énergétique, 

• les intérêts hypothécaires liés au financement du projet étaient déductibles, 

• les aides fédérales et cantonales (comme les rétributions uniques de Pronovo ou les subventions cantonales) réduisaient considérablement le coût initial et 

• dans certains cantons, les revenus issus de la revente d’électricité étaient faiblement imposés. 

Ces leviers fiscaux rendaient le photovoltaïque non seulement écologique, mais aussi financièrement attractif, en réduisant de 10 à 20 % le coût net de l’investissement selon les cas. 

Ce qui change avec l’abolition de la valeur locative 

L’un des effets collatéraux majeurs de la réforme sera la disparition de la déduction des intérêts hypothécaires et, dans la plupart des cas, des déductions pour travaux de rénovation énergétique. 

Concrètement : 

• un propriétaire qui finançait son installation PV par hypothèque ne pourra plus déduire les intérêts liés à ce financement, 

• les coûts de rénovation ou d’installation ne pourront plus être soustraits du revenu imposable, sauf exceptions cantonales, 

• le coût net après impôts augmentera légèrement, rallongeant le délai de retour sur investissement (ROI). 

En revanche, la rentabilité intrinsèque du solaire ne change pas : 

• les économies sur la facture d’électricité, 

• la stabilité face aux hausses de prix de l’énergie, 

• et la plus-value immobilière liée à une maison autonome énergétiquement  restent des atouts intacts. 

Certaines banques suisses annoncent d’ailleurs vouloir renforcer leurs produits “verts”, offrant des taux hypothécaires préférentiels pour les bâtiments à haute performance énergétique. Cela pourrait compenser en partie la perte d’incitations fiscales. 

L’impact sur la valeur immobilière et la transition énergétique 

Le marché immobilier suisse connaît une hausse soutenue depuis plusieurs années. Dans ce contexte, un système photovoltaïque reste un facteur de valorisation : il réduit les coûts énergétiques, améliore la performance énergétique du bien, et augmente l’attractivité à la revente. 

Cependant, la disparition des déductions fiscales pourrait freiner temporairement certains investissements privés, notamment ceux motivés avant tout par les avantages fiscaux.  Des experts (Wüest Partner, UBS, SECO) estiment qu’une phase d’adaptation s’ouvrira : un ralentissement initial, suivi d’une stabilisation lorsque les cantons auront précisé leurs propres régimes d’aide directe. 

Les cantons pourraient en effet jouer un rôle central. Plusieurs envisagent déjà de renforcer les subventions directes (plutôt que les déductions fiscales) pour les rénovations énergétiques et les installations solaires, afin de maintenir les objectifs de neutralité carbone fixés pour 2050. 

Que faire en tant que propriétaire ? 

Voici quelques conseils pratiques pour anticiper les changements : 

1. Vérifiez les délais d’entrée en vigueur cantonaux : la mise en œuvre effective dépendra de votre canton. Certains introduiront des régimes de transition pour les projets déjà planifiés. 
2. Calculez votre rentabilité après impôts : tenez compte de la suppression des déductions, mais aussi des économies d’énergie et des subventions directes.
3. Profitez des aides existantes avant la transition : si vous aviez prévu d’installer un système PV, 2025–2027 pourrait être une fenêtre intéressante avant la mise en œuvre totale de la réforme. 
4.  Explorez les financements “verts” : les hypothèques écologiques ou les prêts à taux préférentiels restent des outils puissants pour soutenir les projets solaires. 
5. Anticipez la valeur à long terme : même sans avantage fiscal, un bien autonome en énergie conserve un attrait fort sur un marché où la durabilité devient un critère de plus en plus recherché.
   

Conclusion 

L’abolition de la valeur locative marque une révolution fiscale pour les propriétaires suisses. Si elle allège la fiscalité sur le revenu, elle réduit aussi les incitations à investir dans la rénovation énergétique et le photovoltaïque. 

Mais le contexte énergétique — hausses de prix de l’électricité, transition vers la neutralité carbone et soutien des cantons — fait que le solaire restera un investissement rentable et valorisant à moyen et long terme. 

Le cadre fiscal change, mais l’intérêt stratégique du photovoltaïque, lui, demeure.